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业内大咖都在讨论的TOD到底是啥?

发布时间:2019-03-04

一.什么是TOD
TOD全称为“Transit Oriented Development”,直译为“交通引导开发”,引申为以公共交通为导向的发展模式。是未来核心城市主要开发建设形态。其中的公共交通包括火车或高铁车站、机场、地铁、轻轨和巴士干线。简单说来,TOD综合体和普通的综合体不同点在于,前者以公交站点为中心,以约不超过10分钟的步行路程为半径建立的综合体。由于交通方便从建设形态上便于高效的集工作、商业、文化、教育、居住等多用途为一体(参见图1事宜),从而缓解城市土地紧张、方便交通出行等问题。因此在我国尤其是核心城市,TOD综合体成为主要开发建设形态。

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综合体的多业态体系

 

二.TOD综合体价值实现区域发展:
TOD综合体的区域发展价值实现以:①以尚未成片开发/配套不成熟的地区开始初始开发形态——②导入公共交通形成开发地价的时间差——③建设生活配套提升价值——进入成熟发展阶段。通过基础设施不断完善,土地升值不断提升,政府部门不但可回收公共交通的先期投入资金,还可以导入税收、人口、就业资源,带动区域发展,实现区域提升,图示发展模型如下:

 

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三.TOD综合体的开发建设特点

   TOD综合体价值形态决定了其如下几项开发建设特点

   1 有公共交通接入的集约型开发。

   2 业态多样,可包含商场、住宅、公寓、酒店、停车库、公园及相关配套等。

   3 开发体量较大,一般不低于15万平方米。

   4 开发周期较长,一般不低于30个月。

   5 各业态通过室内外步行道路连接、各业态分区距离公共交通设施步行可达。

   6 涉及超高层、深基坑等实施难点。

   7 重视生态环境保护和河岸带开发,如海绵城市规划、装配式建筑要求、绿色建筑要求等。

   8 高质量公共空间开发,使其成为建筑导向和邻里生活的焦点。

   9 鼓励相邻交通沿线实施填充式开发或者再开发,实现可扩展及可持续发展。

   10 涉及城市升级更新及回迁。


四.TOD综合体的发展前景:大规模地铁建设带来的井喷式增长

随着我国城市化进程的加快,核心城市的人口不断涌入、未来若干年城市轨道发展体量巨大。例如,深圳市推出了《深圳对外交通布局规划研究》、《深圳市轨道交通线网规划(2016-2035)》;成都市编制了《成都市轨道交通场站综合开发专项规划》,2035年线网将达35条,总长度1696公里,拥有714个站点和80个车辆基地;杭州市城市轨道交通规划2025年远景年线网由14条线路组成,总长度642.2公里,共设车站310座(其中换乘站82座,参见图2:《杭州市城市轨道交通第三期建设规划(2017-2022年)》),大规模地铁建设必然带来其沿线或上盖TOD综合体项目的井喷式增长,发展前景广阔。

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杭州市城市轨道交通第三期建设规划(2017-2022年)示意图

 

五.TOD综合体的建设合约及成本管控特征

TOD综合体广阔发展前景,使得建设行业将越来越多的面临这类项目的调整。在建设成本与合约管控方面,它对于广大从业人员提出哪些挑战呢?

1业态类型丰富、建筑形态相对复杂,成本管控及优化涉及点较多。下图列举了TOD综合体的部分建议关注的成本管控重点。

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典型TOD综合体成本管控要点

2 综合体业态众多、资产运作方式多样的特点,使得成本与营销、设计、财税、物业管理等业务部门横向联系更加紧密。包括成本与商业策划的联动以优化设计方案、配合资产运作实现财税成本合理化。

3 联合开发所需开发成本分摊。现代综合体开发往往面临多企业共同出资,这样在降低各出资方风险的同时,还可以发挥各自开发优势、与此同时,其间如何分摊开发成本,尤其是不同业态的项目共有成本如何摊分,成为合作各方关注的焦点。

4 商业区更新改造。商业地产每5—8年需要调整经营业态并进行项目升级改造,具体涉及建筑加固、机电管线的重新布局(如综合体商场餐饮区和非餐饮区的调整),以及不停业改造带来的项目实施规划相关成本和合约管控等问题。

5 综合体与公共交通衔接方案的价值工程分析。例如综合体与地铁隧道的通道低影响施工成本、围护成本及优化等。

 

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